Man holding a miniature house[/caption]

1: 名無し
日本において「持ち家」か「賃貸」かという議論は、永遠に続く神学論争のようなものだった。だが、こうした不動産をめぐる論争にもそろそろピリオドが打たれつつある。背景にあるのは、人口減少に伴う都市部への集約化と不動産価格に対する考え方の変化である。今回のマネーシフトは「持ち家」vs「賃貸」論争についてである。

持ち家は投資?それとも夢の実現?
住宅を購入するという経済行為と、住宅を借りるという経済行為は、本来、まったく異なる性質のものであり、同一次元で比較することはできない。だが日本では「持ち家」か「賃貸」かという論争が延々と行われてきた。

住宅を所有することは資産に対する支出であり、一方、住宅を借りるのは消費支出ということになる。企業の財務諸表でいえば、持ち家はバランスシート(B/S)に計上され、賃貸住宅への支出は損益計算書(P/L)に計上される。

どのような理由であれ、資産を取得することは「投資」に該当するので、本来なら、投資案件として成功するのかが、すべての評価基準となる。一方、賃貸の場合には純粋な「消費」なので、支出に対して十分な効用が得られているかで判断するのがスジといえるだろう。

それ以外の要素もあるではないか、という話はとりあえず横に置いておき、成功する投資案件とはどのようなものなのか考えてみよう。答はとてもシンプルで、株や債券と同様、投資によって「儲かったかどうか」である。

つまり、不動産の値上がり益や賃貸に出して得られる収益が取得コストを大きく上回れば成功、下回れば失敗である。自己居住用物件の場合、賃貸に出すわけではないが、仮に賃貸に回した時にどのくらいの家賃になるのかは、近隣の相場を見ることで、ある程度、推測できる

自分で住んだ場合、家賃を払わなくてもよいので、浮いた家賃分は仮想的な収入と考えることができる。この金額と取得金額を比較することで、最終的な投資損益を判断できるはずだ。

こうした見解について「住宅は儲けるために買うのではない」と感じた読者の方も多いだろう。

確かにマイホームに関して「家族の夢を実現する」「ステータスを得る」「安心感を得る」といった別の要素が絡むことについては筆者も否定しない。

だが、マイホームにこうした投資以外の要素を数多く盛り込むことができたのは、日本の不動産市場に存在していたひとつの商習慣のおかげである。逆にいえば、この商習慣がなくなってしまうと、不動産に投資以外の要素を持ち込むことが極めて難しくなってしまう。

不動産「土地神話」が崩壊しつつある
不動産市場における商習慣というのは、再調達価格をベースにした不動産価格の算定方法である。日本では不動産の価格を算定する際、同じ物件をもう一度取得するといくらになるのかを基準にするという手法が長く用いられてきた。

土地と建物を分けて考え、土地については路線価や更地の取引事例などが参照され、建物については建築単価が用いられた。中古物件の場合には、新築の価格から経年分が割り引かれる。

この方法では、近いエリアにある、似たような建物の物件価格はほとんど同じになり、築年数に応じて徐々に価格が下がっていく。土地が高騰すると路線価も上がるので価格も上昇するが、路線価は全体のバランスを考慮に入れて算定されるので、動きは緩やかなものとなる。

日本には土地神話というものがある。土地が持つ価値は不変と考えられており、金融機関も長く土地担保主義を採用してきた。土地を担保にした従来型の金融システムと再調達価格をベースにした算定方法は非常に相性が良かったのである。

ところが近年、こうした前提条件が音を立てて崩れ始めている。背景にあるのは、人口減少とそれに伴う人口動態の変化である。人口が減少するということは、同じ人口分布のまま人数だけが減るとことを意味していない。人口が減ってくると、より便利な場所に向かって人が移動することになり、人口動態が大きく変わってしまうのだ。

このところ郊外の不動産を中心に価格破壊が進んでおり、かつては高いブランド力を誇っていたエリアでも、かなり値段を下げないと家が売れないという状況が続出している。駅から遠く、不便で人口が増えない場所にある不動産は、今後、ほとんど価値がなくなってしまうだろう。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296

11: 名無し
>>1
家賃を払わなくいい?

分かってないなあ、持ち家は税金にメンテ代
家賃相応の費用がかかるもんだぞ

2: 名無し
AI「土地の私有の概念は将来なくす予定

18: 名無し
>>2
仮想世界でええよ

28: 名無し
>>18
最期は現実に戻って火葬される

3: 名無し
少子化対策全くやってないんだから、
早く住宅改革やっとかんと痛い目に合うぞ、と
俺は何度も書いたのになあ。

29: 名無し
>>3
>俺は何度も書いたのになあ
5chに書き込むだけの世の中になにも影響のないゴミカス

4: 名無し
国内の土地には投資以外価値はない
暮らすことを前提とするなら欧州>台湾ベトナム>カナダ

9: 名無し
>>4
>暮らすことを前提とするなら欧州
ドイツ、オランダに駐在したが基本的にアジア人蔑視は存在する
何を好き好んでそんな地に移住したいのか?理解出来ない

16: 名無し
>>9
だって、4は名誉白人だから

5: 名無し
今から不動産を買うのは
毎年価値が減り続ける有価証券を買うのと同じだよな

6: 名無し
3億円持ってれば悩まなくていい話だな

7: 名無し
住んでる家に投資的価値は無いよ
貸して初めて投資だわ
今は売って儲かる時代でも無いしなあ

親からの相続とかが最強だけど、
唯一儲かるパターンは、若いうちに都内駅近の安いワンルームでも買って住んで
適当なとこで貸しに出せば、どうやってもプラスに転じる
リフォーム込み1500万くらいで買って、8万前後で貸せるからね

ファミリータイプを買ったら、何をどうやっても赤字になる
4000万で買っても、15万前後の貸し出しがボリュームゾーンだからねえ

8: 名無し
賃貸持ち家論争は前提が間違ってるわな。
賃貸の貸し手側は商売でやってる。
銀行からカネを借りて、金利を払いながら、建屋償却、固定資産税、修繕費、管理費を払ってプラス利益を乗っけて家賃を設定してる訳や。
ボランティアや、損する前提でやる奴はおらんからな。
ローンも減税なんて効かんし利息も高い。
借り手側は家賃としてコレ全部払ってる訳やからトータルコストが高いのは当たり前や。
どっちが高い安いなんて決まってるんやで。

10: 名無し
日本の住宅の断熱基準がマトモになるまで家は買わないほうがいい

12: 名無し
金銭換算しづらい手間もあるから簡単に比較できんやね。

13: 名無し
ヨーロッパの家が何百年ともつが日本の家は20年でゴミなんですから。

14: 名無し
地震天変地異
運任せさ

15: 名無し
この筆者にはきっとラピュタは理解できないだろうなあw
物事を経済面でしか見られない貧しい心の持ち主w

17: 名無し
ノマドワーカーになるか、遠隔勤務のできるオフィスに就職して
郊外の格安不動産の一軒家に住む。

19: 名無し
ライフスタイル固定されるで

20: 名無し
住む持ち家=家賃の一括先払い
ローンはまた別の負債

34: 名無し
>>21
煽りじゃなくて4,000万ならうわ物だけでしょ?
うちは代々の土地があったのでハウスメーカー(軽量鉄骨)でうわ物だけ建て替えて4,000ちょいだったよ。

22: 名無し
日本でもノンリローンが導入されれば、賃貸持ち家論争は終結するし家も売れるようになる

26: 名無し
投資でもない夢でもない
転勤のたびに引っ越したくないからだけど何でいちいち損得うるさいんだ

27: 名無し
「大災害が起こったら」これに尽きる。
家自体は保険でどうにかなるかもしれんが、住環境が激変して、
修理や建て直ししても住むに値しない場所になったらどうするのか。

30: 名無し
家のローン組んで払っていても、払えなくなったり転勤に
なったら担保の家を渡せば終わりにならんと悲劇はなくならない。
逆に言うとその価値分しか貸さないのが筋だろう。

31: 名無し
現金で買うなら持ち家でもいいが
何十年もローンって正気の沙汰じゃない

32: 名無し
マイホームは人生の趣味だよ。
家族団欒のためとか趣味部屋とかインテリアとかさ。
そこに価値を見出だせる人以外は買っちゃいかんと思う。
見出だせないのなら他のことにお金と時間を費やした方がいい。
二畳もあれば一人で寝食はできるのだし。

33: 名無し
一番の議論点は賃貸料を払い続けても持ち家にはならないから
同額ならローンでってことになる。

実は解決策があり、子供名義で副業法人化して借家を社宅扱で経費にすることで
節税=キャッシュフロー改善。

35: 名無し
家主という利益享受者がいる以上長期的に見て賃貸が得とか有り得ない
賃貸は転勤が多い人の消極的選択だよ

39: 名無し
>>35
逆だよ 長期的に見れば持ち家はリスクが増大するからな
ただし、いつでも借り手がいる不動産なら違うけどな それでもリスクは賃貸よりあるよ
不動産における災害リスクって免れることは決してないありえないからな それも都会ほどな

38: 名無し
>>36
それは少子高齢化社会の縮図だね
持ち家は出口を見越して買わないと子孫に負債を残すことになる

37: 名無し
家族持ちやその土地で一生暮らすならアレだけど、そうで無ければ賃貸かな。
環境が変わるかもしれないし、先の事までわからない。
高くつくし作りのショボい部屋になるかもしれないが、借金して1つの所には住めないかな。

41: 名無し
>>37
それでいいと思う。
その分資産運用して老後に小さいのを買うなりサ高住に住むのがいいんじゃないかな。

40: 名無し
持ち家派って、今後も会社・仕事・生活環境が変わらない事が前提なんだよ
この変化の大きい時代に長期ローンして一か所に住み続けるとか、アフォとしか思えん

43: 名無し
>>40
だから趣味なんだよ。
高い車を買うのと同じ。
アホではないよ。価値観の問題だから。

48: 名無し
>>43
言いたいことは分からんでもないが
自分の住居を趣味のレベルまで持っていけるヤツなんて、日本じゃほとんどいないだろ

42: 名無し
賃貸

44: 名無し
迷うほどなら、賃貸しかない 持ち家しかないと思うならそれも正解なだけ 正解に絶対はない

45: 名無し
立地の悪い不動産は完全に負債
ローン組んでまで手に入れるとか馬鹿すぎる
田舎の土地なんてタダでもいらんだろ?

46: 名無し
今は持ち家だけど公開してる
賃貸がいいよ
自由だし

47: 名無し
金持ちにはどうでもいい問題だ

49: 名無し
考え方の基準は人それぞれだけど経費をいかに節約できて
死んだ後の処理の事まで考えると駅近の土地買ってコンテナハウス
設置が一番安い気がするけどね。駅近の土地だと売れないという事はないと思うわ。
俺が独身で単身で生きて行くならそうする。

50: 名無し
>>「家族の夢を実現する」「ステータスを得る」「安心感を得る」

1円の価値もない