1: 名無し
Business Journal 2018.01.13
http://biz-journal.jp/2018/01/post_21979.html
レオパレス21本社(「wikipedia」より)
http://biz-journal.jp/images/post_21979_1.jpg

 昨年12月26日放送のテレビ番組『ガイアの夜明け』(テレビ東京)で取り上げられ、大きな話題となったレオパレス21の「一括借り上げ契約」解除問題。

「30年一括借り上げ保証」といった長期安定経営を謳うアパート業者の提案には甘い見通しのものも多く、提案を受け入れて投資した結果、人生設計が狂ってしまった不動産オーナーも多い。特に、長期一括借り上げ保証のアパート経営を謳う企業は、入居者募集などの手間がかからず老後の資金手当てや相続対策にもなるという魅力的な言葉を並べて、もともと土地を所有するいわゆる“地主”をターゲットにしている。

「一括借り上げ」契約とは、事業者(または個人)が、アパートを所有するオーナーから転貸借(又貸し)を承諾してもらう条件で、かつ相場家賃よりも安い金額でアパート一棟を一括して借り、入居者へは相場の家賃で貸す(転貸する)ことで、事業者がその家賃の差額を収入として得る仕組みとなっている。ただし、オーナーから借りた事業者は入居者の有無にかかわらず、オーナーに家賃を支払うことになる。また、想定以上に入居率が悪いと借り上げた事業者の収支はマイナスになるという仕組みでもある。借り上げ契約は「サブリース契約」とも呼ばれている。すなわち、オーナーと事業者の契約がマスターリース、事業者と入居者の契約がサブリースということになる。

 今回、『ガイアの夜明け』で取り上げられたレオパレス21は、完成したアパートを30年間同社が借り上げることによって、オーナーは入居者の有無にかかわらず安定した家賃収入が得られるという契約に対して、早いもので10年も満たないうちに約束した家賃を減額または借り上げ契約を解除するようオーナーに半ば強制的に迫っていたことが明るみにでたものだ。

 家賃の減額や借り上げ契約の解除によって収入が減れば、アパートローンなどの負債を抱えたオーナーはその支払いが困難になり、最悪、破たんしてしまう可能性がある。今から12年ほど前になるが、筆者が不動産仲介業をしていた頃、一時、中古アパート市場でレオパレス名の物件が多数売りに出ていた記憶がある。その中のひとつの物件で、先祖から代々続く土地を守るために建てたアパートが、かえって土地を手放す原因になったという話を売主側の仲介業者から聞いて、切ない気分になった。

続きは>>2-4

41: 名無し
近所のレオパレスアパート
管理会社が他社に替わったが、つまり>>1そういう事なんだな

2: 名無し
■「30年間一括借り上げ」の甘い罠

 もともと安定した入居率が期待できる立地のアパートや当初から現実の入居率を見据えた資金計画であれば、借り上げ契約が解除されてもそこまでオーナーも追い詰められることは少ない。

 しかし、そもそも賃貸需要がそれほどあるのかと疑うような立地でもアパートが建設されてしまうのも、「30年一括借り上げ」という甘い言葉のなせる業なのである。

 一般的なアパート経営を行う場合、まずその立地の賃貸需要(入居者がどれだけいるか)を調査し、単身者向けやファミリー向けなどその需要に合わせた建物を採算の取れる範囲内の金額で建設して運営していくものだ。この場合、当然、将来建物の劣化に伴って家賃は下がっていくため、家賃の減少まで考慮してアパート経営の計画を立て、採算が合わないようなら投資を断念する。

 ところが、アパートオーナーになるにもかかわらず、「30年間はこちらで借り上げるので、入居者の有無にかかわらず家賃は入ってくるから安心していい」という営業のセールストークを鵜呑みにして、賃貸需要をまったく考えずに建設してしまうことになる。

 一方、当然ながらアパート経営を提案する事業者(レオパレス21のような企業)であれば、その立地の賃貸需要の予測はできているはずだ。特に、提案する事業者が一括でアパートを借り上げる場合、入居者がなければ、オーナーへ支払う家賃によって逆ザヤ(マイナス)になってしまうので、本来はより慎重に入居者の確保ができる立地を選び、少なくとも近くのアパートで激しく入居者の奪い合いをするような立地は避けるのが普通だ。

 そう考えると、近隣で何棟もアパートを建設し、すべてを借り上げれば、近い将来それらのアパートでは入居者が減り、いずれも事業採算上マイナスになることは、事業者としては当初からわかっていたはずである。そして、レオパレス21の場合は、実際に数年でオーナーへ支払う家賃の減額や借り上げ契約の解除を迫るのだから、計画的といわれても仕方がないだろう。

 ましてや現在のように人口減、少子化の時代であれば、特に郊外型のアパートの需要がどれほどあるのか、さらに30年という長い期間を考えれば、将来はもっと厳しいアパート経営環境になるのは明白であり、「30年一括借り上げ保証」という言葉が非常に危ういものに聞こえてくる。

■「30年一括借り上げ」以外にも問題点

レオパレス21のような、アパート建設から請け負い、完成後の一括借り上げまで行う事業者では、建設の時点で相当の利益を上げていることも特徴的である。

 たとえば、建設費2000万円程度でも十分利益が取れる木造アパート一棟の建設を、4000万円程度で土地のオーナーから請け負い、最初の時点で2000万円以上の利益を上げるのである。特に、ほぼ同じ仕様のアパートを数多く建てるような事業者の場合、同じ規格で大量に発注できるため、建築コストは非常に安く抑えることができる。それを一般的なアパートより高い建設費で請け負うのだから、土地のオーナーにしてみれば相当高い買い物をさせられていることになる。

 また、この建築請負で得た利益の一部で、数年間の借り上げ費用(オーナーに支払われる家賃)が捻出されていると考えれば、オーナーは自分で支払ったお金の一部が返ってきているにすぎないともいえる。

 実際に以前、神奈川県小田原市の土地オーナーから、ある一括借り上げ型のアパート経営を提案する企業からの見積もりを見せてもらったことがある。その建築費は相場から見ておおよそ2倍の建築費だったことを鮮明に覚えている。

 また、その時見た提案では、当時土地付きの建売アパート(土地と建物を一括して購入するアパート)投資でも表面利回り(年間の家賃収入÷土地建物の売買価格)8%で購入できる時代に、土地はオーナーの所有で建物のみ建設する提案にもかかわらず、表面利回り(年間家賃収入÷建物建築費)が8%という提案だったことも強く印象に残っている。土地代のかからないアパート経営であれば、12%以上の提案になっていてもおかしくないのにである。

5: 名無し
テレビ’を設置した人が払うべき

6: 名無し
投資にリスクはつきものw

7: 名無し
例のコピペはまだか

9: 名無し
昭和ひと桁の者だが、真面目に検討し始めたところだった、
県庁所在地でないし、無理だな。掲載してくれた方サンクス。

20: 名無し
>>9
あんた、30年どころか10年後に生きてるかどうかもわからんじゃろ。

10: 名無し
でもここてレオパから普通の賃貸に越すとき金とられると聞いたぞ

11: 名無し
ドトールコーヒーもみもみで
民法の乳がなんちゃら

12: 名無し
<丶`∀´> ~♪

13: 名無し
アパート経営なんてうまくいくわけないだろ。がっつくから騙されるんだ。
さっさと土地を売って現金化しておけばよかったのに。

14: 名無し
とにかく正月の中村雅俊は鬱陶しいかった

15: 名無し
やっぱり21と名がつくものは香ばしいな

69: 名無し
>>15
センチュリー、リーブ、レオパレス・・・ほんまやなぁ

16: 名無し
業者都合で途中で契約変更可能は契約書に書いてあると思うけど

契約は死んでも守るのが日本人やで

17: 名無し
年金からヒントを得たシステム

18: 名無し
だから大東建託と契約したらよかったのに大東建託なら信頼できる

23: 名無し
>>18
死ね

19: 名無し
バカ発見器

21: 名無し
昔から胡散臭そうだったもんな

22: 名無し
当たるんだけど、確かにとっかかりからシナリオがあるような対応で
でどのようなご用件で、でじゃねえよみたいな

24: 名無し
上手く行くわけがない。
馬券予想家と同レベル。
そんなに儲かるんだったら自分でやるわ。

34: 名無し
>>24
その通りです。

25: 名無し
これでも地方の不動産屋に比べたら相当マシなもん
地方の不動産屋は欠陥アパート+メンテ代でさらに奪う

27: 名無し
とりあえず潰しとけ

30: 名無し
レオパレス借り上げの企業は激減しそうだなw

37: 名無し
絶対に儲かる旨い話があったら、他人には教えず自分でやるだろ
って死んだばぁちゃんが言ってた。

38: 名無し
田舎の田んぼの中に四棟ぐらい建ってるアパートがあるが、車は結構止まってる
レオパレスより新しめのメゾネットで、間取りも五〇平米ぐらいあるが、とにかく家賃をやすくして店子をよんでるみたい
レオパレスはこの期に及んでも築浅は強気に高いままだが、さすがに悪評ばかりできつくなってるだろうな

40: 名無し
そもそも顧問弁護士もいない情弱個人が、
土地の運用やアパート経営を上手くこなせる訳がない。
情弱をカモにするビジネスの筆頭なのに(笑)

42: 名無し
21はトーいつという意味。
朝鮮人がよくつけるから
21は朝鮮人と思ってね。

52: 名無し
>>44
都会から移住者集めて村中で陰湿にいびり倒す
都会から移住者集めて村会費でキャバクラで遊ぶ
ために建てた?

45: 名無し
バブルの時もそうだったけど、銀行とか税理士もグルなんだよね

今も銀行、デベロッパー、税理士がグルになって、相続税対策と銘打って、将来余る賃貸物件や老人介護施設を作らせて、間抜けで世間知らずの地主達を食い物にしてる。

46: 名無し
旨い投資の話は詐欺と思ってて丁度いい。
30年無リスクで儲かる話とかないよ

47: 名無し
レオパだけじゃなく他のハウスメーカーの集合住宅は割高なんだよ
RC価格で軽鉄、木造なんだから
初期投資がかさむのは駄目だよね
品質も高くない
そしてマンションレベルになると丸投げだから意味がない

53: 名無し
レオパ借りるやつとか持ってる奴とかアフォやろ呆

54: 名無し
強制的に解約させるって、何かヤクザな犯罪になるんじゃないの?

58: 名無し
>>54
そういう契約なんだろ
後から文句言うってチョンなの?

71: 名無し
>>58
レオパレスには在日半島人のオーナーもいるかも知れないけど
もしかして彼らはきちんと契約が継続されてたりして・・・

55: 名無し
見ず知らずの飛び込み営業
「アパートたてませんか。30年一括契約で、
 貴方は、面倒な経営は不要です。」

カルト宗教でっか?

56: 名無し
うちは祖父の代から賃貸経営してるけど、昔は建てれば儲かるような商売だった。

けど、今はほんと、難しいんだよ。
立地は当然、利回り、空き部屋になった時の対策とかも考えてやらなきゃ。
ノウハウが非常に大事な商売。

61: 名無し
>>56
blogでもオーナー自ら修繕工事してる物件もあるよね
利益を挙げるにはそんな苦労が必要なんだろな

72: 名無し
>>61
そういう大家もよくあるし、やる気と工夫が溢れ出てて成功するのも納得いくよな。
でも、本当に大事なのは20年後を見据える目だよ。

57: 名無し
こういう農地が関係するのは地方のJAが間に入ってるんだよな
やはりTPPは必要だった

59: 名無し
安普請のアパートが30年持つ訳ないしな
コンビニフランチャイズなんかもそうだけど、持ってる奴から取り上げる算段だわな
悪い事を考える奴は本当に際限が無いな

60: 名無し
全部、広瀬すずのせいなの?

63: 名無し
>>60
悪いのは騒いでるチョンだよ
契約書にサインしたんだからどんな内容でも合意の上

62: 名無し
アパートだけじゃない。そこに寄生するプロパンガス屋がこれまた超悪徳。
建託は子会社にガス屋もってるし、たぶんレオパも持ってるな

68: 名無し
>>62
家賃が1-2000円安くても余裕で回収できるからね

75: 名無し
>>62
借りる立場からは1万安くても遠慮したいけどね

64: 名無し
解約
 その他、当社の判断で解約を、条件なく提案する事があります。

みたいな。

65: 名無し
お隣からクリックの音がうるさいと苦情が出た賃貸住宅だな

66: 名無し
今後の展開はレオパ以外のメーカーがレオパを引き合いに出して営業するスタイルだよね
どこも同じなのに

67: 名無し
野暮用で某国の物件見せて貰ったけどたっかいたっかい物件だったぞ
やっぱ商慣行だから我が振りも直すべきだろう

70: 名無し
設計施工は知り合いの業者に頼むから借り上げ保障だけ頼むわ

74: 名無し
>>70
レオパ「それは契約違反になります。借り上げ保障は、レオパ建設とセットの商品ですので」
お客「それって、東電のエコキュートとかと同じ商法?」
レオパ「必死で考えたので、似てるかもしれません」

73: 名無し
よく知らんのだけど家賃減額や契約解除に応じなかったらどうなるの?

76: 名無し
藤原紀香みたいなアレもんのアレを使って頑張る君を語る企業はアレなんだろうな

77: 名無し
21の付く企業は全部胡散臭いな